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德国:走势强劲

Published in:2019-01-21 01:06:31

德国房产市场异常火爆。自2009年以来,大城市的房价上涨了80%。英国伦敦,曾经欧洲最繁忙的房地产市场,在脱欧公投后蹒跚前行;现在德国的各大城市有望成为正在“寻找家园”的国际资本的主要目的地和受益者。

 

 “2018年,德国的房地产继续为投资者提供一个资金的‘避风港’,” 柏林仲量联行住宅开发部主管托马斯·扎贝尔说,“在全球动荡之际,新政府的组建为投资者们提供了定心丸。”

 

但是英国脱欧只是推动德国住房需求增长的一个因素;人口增长、低失业率和新住房存量低都造成了全国房价增长。在诸如慕尼黑等城市,房价在2009年和2017年间翻了一番,空置率接近于零;法兰克福在2017年的房价上涨了15%,这个城市预计人口每年增长8000左右,已经有5万个住宅单元的短缺。

 

乔金·莫伯特最近编写了一份德意志银行德国监测报告,他认为:“这意味着2017年的价格和租金上涨并不完全由于英国脱欧,未来几年市场仍将保持紧张。”

 

 在德国金融中心法兰克福,银行业继续为该市引入合格的多语种专业人才。房产经纪人说,不断发展的金融技术行业和枢纽法兰克福机场也是吸引投资者的因素。

 

这座拥有75万人口的城市也是德国最高住宅楼——172米高的Grand Tower的所在地。坐落在法兰克福热闹的欧洲区,这座富丽堂皇的建筑预计于2019年年中竣工,包括401套公寓,面积从57到300平方米不等,其中多数公寓带有私人阳台和一览无余的城市景观。一个184平方米五居室的公寓挂牌价格约为380万美元。

 

扎贝尔表示:“在国际投资者眼中,高层生活是法兰克福的一大亮点。”他说,国外买家在预售和已售公寓中占了很大一部分。Grand Tower的居民将享受礼宾服务、一个位于7层的公园以及一个位于43层的日落露台。 

 

另一个即将开幕的项目是Grand Ouest,前身是一家邮局,现正被改造成共164个单元的豪华公寓。这座五层的新巴洛克式建筑始建于1912年,此次翻新旨在呈现一座现代与传统相融的大厦,其公寓面积从25到113平方米不等,天花板高3.6米,有些单元将会有阳台和露台。顶层豪宅坐拥落地窗,还有可以欣赏法兰克福天际线景观的屋顶露台。 该项目公寓起价为41.1万美元。

 

尽管在英国脱欧之后,法兰克福已经引起国际投资者的关注,但柏林仍然是海外买家最喜爱的城市,这得益于其充满活力朝气蓬勃的形象、强劲的经济表现以及不断扩大的租房需求。根据Wealth-X的报告,该市目前被列为第十一大最具吸引力的全球投资目的地。“随着英国脱欧进程推进,柏林被视为来自世界各地的主权财富和知名投资者的机会,”Wealth-X 定制研究部总监温斯顿·切斯特菲尔德表示。

 

根据房地产咨询公司莱坊的数据,2014至2017年间,柏林高端精华房产(市场前5%的房产)平均价格上涨了27%,仅在2017年一年,其价格就上涨了20.5%。价格上涨部分原因是由于供应有限导致,柏林地产经纪公司Koch & Partners的合伙人彼得·拉比茨说:“尽管在努力建造,但完工率太低,仍然无法满足需求。”

 

目前,一个位于夏洛滕堡的住宅交易见证了柏林最高纪录,950万美元,夏洛滕堡是一个富丽堂皇的高端住宅区,位于柏林市中心知名林荫购物大道库达姆大街的西南面。

 

当地开发商拉尔夫·施密茨一直在积极改造该地区的历史地产,以及建造具有宏伟尺度的豪华住宅——高高的天花板和宽阔的走廊——让人想起该地区战前的宏伟风格。开发商的最新项目Alexander在库达姆大街以南,由塞巴斯蒂安建筑事务所设计,拥有42套公寓,面积从50到1,000平方米不等。这些公寓都配有橡木拼花地板、优雅石板和瓷质瓷砖,起价每平方米14,200美元。  

 

在达勒姆区更西南端,是一个深受外交官和名人青睐的高档住宅区,该地区也以优雅的历史建筑闻名。近期,一个名为Aedes Nobiles的住宅改建项目在售,项目共39套公寓,分布在两栋拥有公共花园、游泳池和健身区的历史建筑中;价格从67.3万到467万美元不等。

 

柏林“米特”是冷战爆发后空置数十年的历史中心,是大多数新建项目的所在地,也有受国外买家青睐的高端翻新住宅。目前由Koch & Partners代理挂牌出售、位于Torstrasse大街的五居室顶层豪宅面积450平方米,享受屋顶游泳池、健身房、水疗中心和礼宾服务。

 

随着越来越多的奢侈品进入该市场,拉比茨指出买家已变得愈发挑剔:“豪华地产必须提供满足富裕人士需求的配套、采用高标配,才会具有竞争力,价格当然也相应昂贵。”

 

具有国际背景的买家常常为其在柏林求学或开始职业生涯的孩子寻找住所;其他人则是寻求投资机会。

 

 “如果国际客户对自住房不感兴趣,他们就会买房投资或作为备用房,以便他们随时进城享受柏林生活,” 拉比兹表示,“在全球范围内,与欧洲主要市场和城市相比,柏林价格仍然被低估,因此对国外投资者颇具吸引力。”

 

房地产收益率虽然从过去几年的5%~7%下降到大约3%,但是扎贝尔表示,德国强劲的经济(以及去年2.2%的GDP增长)会继续吸引希望把资金投入到德国住宅房地产市场的国际投资者。

 

展望未来,大多数分析师预计,由于住房短缺和劳动力市场强劲,房地产价格仍将保持强劲。近年快速的价格上涨促使包括德意志联邦银行和德意志银行在内的银行纷纷发出警告,房价可能估价过高。乔金·莫伯特在其德国监测报告中写道:“随着价格增长持续强劲,供应短缺将成为未来市场的一个特征,泡沫的风险正在增加。”

 

但是扎贝尔先生不同意此观点,他表示:“人口统计学表明德国城市会继续增长,因此需求将是可持续的。同样,德国的多中心主义意味着很难概括和使用‘泡沫’这个词。有些城市现在可能看起来价格很高,但像柏林这样的城市,其价格仍然远远落后于其他德国或欧洲城市。”

 

科隆经济研究所的迈克尔·福伦达支持这个观点,他认为:“价格上涨本身不足以造成泡沫——你必须关注基本面。我们的抵押贷款市场稳定,产权比率稳定,同时房屋建设相当适度。”至于柏林,彼得·拉比茨认为,房价将会继续上涨,尽管增速会放缓。


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德国购房注意事项:

 

·         德国对外国人跨境房地产投资没有具体的法律限制,借助有效护照和充足的资金足以购买房产。

·         德国的房产购买协议需要一份经过公证的购房合同。

·         交易费用包括公证证书费、土地登记费、法律修正案登记费以及个人所得税。此外,如果地产经纪人参与土地购买,可能需要支付地产中介费。

·          近年来,房地产转让税逐渐增加,而且在联邦各州中不尽相同。公证证书的费用和土地登记的费用根据买方的状况而有所不同,一般占购买价格的3%到6%。

 

关于德国购房注意事项更多信息,请访问www.pwc.de